Comment reconnaître une fraude immobilière ?

👀 En résumé :  

• La fraude immobilière prend plusieurs formes
• Il faut rester sur le qui-vive face aux signaux d’alerte
• Des outils, comme Kanta, permettent de renforcer la vigilance

L’expert-comptable a souvent toutes les cartes en main pour identifier les manœuvres frauduleuses, même les plus discrètes. Il est généralement le premier à repérer les incohérences. Mais comment distinguer une erreur de bonne foi d’une dissimulation volontaire ? Voici quelques clés pour flairer l’arnaque et éviter de tomber dans le panneau de la fraude immobilière.

Qu’entend-on par fraude immobilière ?

La fraude immobilière consiste à opérer des manœuvres trompeuses et illégales dans le cadre d’une transaction immobilière, qu’il s’agisse d’un achat, d’une vente, d’une location ou d’un financement. L’idée est de parvenir à dissimuler l’origine réelle des fonds, à contourner la fiscalité ou à manipuler la valeur d’un bien en gonflant ou sous-estimant son prix. Ces pratiques ne sont pas forcément l’œuvre d’un grand réseau, et peuvent tout à fait être isolées. 

Malheureusement, la fraude immobilière s’inscrit aussi dans des processus de blanchiment de capitaux par le biais de transactions atypiques ou carrément artificielles. On peut ainsi constater des achats réalisés par des sociétés écrans, des prix manifestement étranges ou encore des prêts injustifiés. Autant de procédés qui ne doivent pas altérer la vigilance de l’œil averti d’un expert-comptable. 👁️

>> Quelles différences entre détournement de fonds et blanchiment d’argent ?

Les schémas de fraude immobilière

Les différents montages laissent des traces comptables ou documentaires que l’expert-comptable saura débusquer et prendre dans ses filets. 🎣

L’achat-revente à des prix farfelus.

En général, un bien acheté à un prix cassé puis revendu en un temps record à un tarif exorbitant n’arrive pas tous les jours. D’autant plus si cette vente se fait à une société apparentée. Ce procédé permet de blanchir des fonds en leur donnant une apparence légitime, mais il ne s’agit que d’un tour de passe-passe.

Les sociétés écrans.

Vous connaissez les fantômes de l’immobilier ? Ce sont ces entités sans activité réelle qui servent de façade à des opérations plus que louches. Utilisées en cascade, elles complexifient énormément la chaîne de propriété. Tout est fait pour que nous perdions le fil !

Le montage en SCI. 

La société civile immobilière est un super moyen d’investir dans la pierre, mais certaines SCI sont instrumentalisées pour dissimuler l’identité du véritable propriétaire.

Le recours aux prêts relais. 

Certains fraudeurs multiplient les prêts relais à court terme sans avoir réellement l’intention d’acheter, ce qui leur permet de mobiliser des liquidités d’origine douteuse.

Pour aller plus loin, découvrez quelles sont les procédures de lutte anti-blanchiment dans les cabinets d’expertise comptable.

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Quand s’inquiéter d’une fraude immobilière ?

Pris séparément, les éléments peuvent sembler complètement innocents. Mais lorsque l’on rassemble les pièces du puzzle, cela revient à des signaux d’alerte. 🚨 

Parmi les indices à ne pas laisser passer, il y a, en premier lieu, l’acquéreur ou le vendeur qui joue à cache-cache avec son identité. Ajoutons à cela les mouvements de trésorerie plutôt atypiques avec des entrées ou des sorties d’argent importantes sans explication logique. Si ce comportement est suivi de virements vers l’étranger ou vers des sociétés cousines, cela devient carrément louche. En outre, il y a les estimations de biens qui flirtent avec la science-fiction où les prix ne correspondent en rien à la valeur du marché. Aussi, si le bien change de main rapidement ou qu’il y a une armée d’intermédiaires qui s’enchaînent, il y a également de quoi se poser des questions.

Par ailleurs, un montage frauduleux repose sur des documents qui sèment le doute. L’expert-comptable a le devoir de vérifier la cohérence des pièces fournies comme les actes  notariés contrefaits, les baux fictifs, les titres de propriété nébuleux ou les attestations bancaires douteuses.

>> L’obligation de vigilance au cœur de la lutte contre la criminalité financière.

D’autant plus que dans toute affaire de fraude immobilière, l’expert-comptable est l’un des premiers remparts. Son rôle ne se limite pas à être le gardien des chiffres mais consiste aussi à vérifier la cohérence des éléments et des opérations. Évidemment, il ne s’agit pas d'adopter une posture inquisitrice mais plutôt stratégique. Et de rester en alerte ! 💂

Le rôle de l’expert-comptable dans la détection de la fraude

La détection ne se fait pas en solitaire et il est possible de coopérer avec d’autres professionnels du droit et du chiffre : notaires, avocats ou encore banquiers. 🤝 Dans le cas d’une fraude immobilière, les obligations du cabinet d’expertise comptable sont encadrées par la réglementation en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT).

Ainsi, l’expert-comptable doit faire preuve d’une vigilance constante dès le début de la relation d’affaires et tout au long de la mission. Si des signaux concordants apparaissent, et même en l’absence de certitude, il doit transmettre une déclaration de soupçon à TRACFIN. En parallèle, il lui faut tout documenter avec des notes internes, des alertes et des échanges ouverts avec le client.

Fermer les yeux face à des anomalies peut engager la responsabilité de l’expert comptable sur le plan civil, pénal ou disciplinaire. A l’inverse, en jouant un rôle de veilleur, il protège à la fois le client et le cabinet de toute forme de fraude. 😏

>> Secret professionnel de l’expert-comptable : quelles obligations ?

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Quelques outils d’aide à la détection

• Les logiciels AML (Anti-Money Laundering) : conçus pour repérer les mouvements financiers suspects, ils permettent de prévenir les activités de blanchiment d'argent. 
• Le registre des bénéficiaires effectifs : permet de dévoiler les personnes physiques qui se cachent derrière une structure juridique.
• Les bases de données foncières, comme DVF : elles recensent les montants des transactions immobilières dans une zone géographique donnée.

>> Comment la technologie révolutionne la lutte anti-blanchiment ?

Et dans tout ça, grâce à Kanta, il devient facile d’automatiser les procédures de lutte anti-blanchiment. Kanta récupère les informations des clients via l’INPI, établit une cartographie des risques en temps réel et attribue à chaque dossier un niveau de risque avec des diligences associées. 😉